Omgevingswet: gevolgen voor je initiatief of aanvraag omgevingsvergunning

Dit betekent dat het moment dat je de aanvraag indient, de procedure bepaalt. Wat bedoelen we hiermee?

Aanvraag indienen vóór 1 januari 2024

Dient je je aanvraag vóór 1 januari 2024 in? Dan verandert er nog niets. We behandelen je aanvraag volgens de huidige wetgeving: de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat je aanvraag door de gemeente wordt getoetst aan vijf punten:

• De eisen van de Wabo.
• Het bestemmingsplan.
• Het bouwbesluit. Dit heet ook wel de bouwtechnische toets.
• De welstandseisen (als het plan niet in een welstandsvrij gebied ligt. Vraag dit na bij de gemeente).
• De bouwverordening.

Aanvraag indienen na 1 januari 2024

Dien je je aanvraag na 1 januari 2024 in? Dan geldt de Omgevingswet en behandelen we de aanvraag volgens deze wet. Je aanvraag wordt door de gemeente dan aan twee of drie punten getoetst:

• De eisen van de Omgevingswet.
• Het omgevingsplan (daaronder vallen dan de voormalige bestemmingsplannen, welstand en de voormalige bouwverordening, maar ook de regels voor uitwegen, bomen kappen en sommige milieubelastende activiteiten).
• De bouwtechnische toets. De gemeente geeft aan of zij deze toets zelf uitvoert, of dat deze toets door een private partij uitgevoerd moet worden (dat is bij gevolgklasse 1 bouwwerken, zoals niet-gestapelde woningen).

Wanneer je aanvraag niet voldoet aan het bestemmingsplan, zijn er drie manieren waarop je plan toch mogelijk gemaakt kan worden.

• Een bestemmingsplan wijzigen
• Een bestemmingsplan herzien
• Een buitenplanse omgevingsvergunning aanvragen

Elke manier leggen we uit op de pagina Je aanvraag voldoet niet aan het bestemmingsplan.

Hoe maakt u een keuze tussen deze manieren?

Zowel onder de huidige wetgeving als onder de nieuwe Omgevingswet blijft het belangrijk om een keuze te maken tussen:

• het bestemmingsplan/omgevingsplan veranderen; of
• een omgevingsvergunning aanvragen voor afwijken van het bestemmingsplan.

Hoe maak je een keuze? Maak de volgende afweging:

• Meestal is er in projecten sprake van een bouwwerk waarvoor je verplicht een vergunning aan moet vragen. Wijkt dat bouwwerk van het bestemmingsplan/omgevingsplan af? Dan is na het veranderen van het omgevingsplan, nog steeds een omgevingsvergunning nodig voor het bouwen. Een omgevingsvergunning regelt beide - bouwen en afwijken - in één besluit. Een omgevingsvergunning met afwijking is (onder de Omgevingswet nog meer dan nu) daarom sneller en goedkoper dan wijziging van het omgevingsplan.
• Financiers eisen regelmatig dat het te financieren plan mogelijk is op basis van het bestemmingsplan/omgevingsplan. Een omgevingsvergunning is voor financiers soms niet voldoende om bijvoorbeeld kredieten of hypotheken te verstrekken.
• In sommige gevallen moeten er bepaalde (bouw)rechten verdwijnen om tot een aanvaardbare ruimtelijke situatie te komen. Denk aan:
  • het verplaatsen van een bedrijf om het woonklimaat voor omwonenden te verbeteren;
  • het veranderen van een agrarisch erf naar een woonbestemming;
  • het bouwen van een bouwwerk naast het bouwvlak dat in het bestemmingsplan is opgenomen;
  • het stoppen van een discotheek om ernaast een zorgcentrum mogelijk te maken.

Als de oude bedrijfsbestemmingen of het oude bouwvlak niet worden weggehaald, blijft het mogelijk om daar een bedrijf, een agrarisch bouwwerk of een discotheek te bouwen. Dit is hinderlijk voor de bestaande of nieuwe woningen. Bestemmingen of bouwrechten ‘weghalen’ kan niet met een omgevingsvergunning. In die gevallen kan de gemeente bepalen dat wijzigen van het omgevingsplan vereist is.

• Het vergunningvrij bijbouwen werkt alleen bij erven die een juiste bestemming hebben in het bestemmingsplan/omgevingsplan. Is je woning/bedrijf mogelijk gemaakt zonder het bestemmingsplan aan te passen naar ‘wonen’ of ‘bedrijven’? Dan moet je voor alle aanbouwen of bijgebouwen een vergunning aanvragen.
• Een bestemmingsplan/omgevingsplan kan het ook mogelijk maken om in de toekomst een bouwplan uit te voeren. Denk aan het uitbreiden van een woning of bedrijf. Een omgevingsvergunning maakt alleen één concreet, uitgewerkt (bouw)project mogelijk.